La Corte de Casación francesa rechazó un recurso de casación interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Basse-Terre que desestimó la solicitud de evicción en atención a que dicha obligación exige que el “desorden [sea] presente y no meramente potencial”.
La decisión de la Corte de Casación tiene su origen en una disputa en el departamento de Guadalupe, en la isla de Goyave, luego de que en 2011 una pareja adquirió mediante escritura pública una propiedad edificada consistente en una casa y una piscina. Transcurrido unos meses en la propiedad, el dueño del inmueble vecino puso en conocimiento de los compradores que la “piscina y (su) valla invadía (…) (su) propiedad” requiriéndoles que tomaran las medidas necesarias “para encontrar los límites que les corresponden”.
El 2016, el vecino renovó la solicitud agregando, por un lado, el resultado del informe de demarcación que concluía que la valla que separaba ambos predios “invadía [su] jardín (y que) la invasión se extiende sobre un área de 375 m²” y, por otro, que la inacción en la resolución de esta controversia le obligaría a solicitar la demolición judicial “en virtud del artículo 544 del código civil”. Esta advertencia no se tradujo en ninguna acción judicial por parte del vecino perjudicado.
En el mes de enero del 2019, los compradores del inmueble demandaron a los vendedores alegando que estos no cumplieron sus obligaciones, en particular, la garantía de evicción, y solicitaron el pago “de 24.780,45 euros por los trabajos necesarios para el deslinde de la parcela, 20.000 euros en concepto de daños y perjuicios e intereses en concepto de indemnización por su perjuicio además de una indemnización procesal”.
El tribunal de primera instancia desestimó en su totalidad la demanda de los compradores y los condenó a pagar 1.000 euros a los vendedores.
Los compradores apelaron esta decisión ante la Corte de Apelaciones de Basse-Terre que confirmó el fallo de primera instancia sosteniendo que del examen del expediente se advierte que los compradores “no han logrado acreditar un problema jurídico actual cuyo origen es imputable a los vendedores, por lo que el juez de primera instancia tenía razón al rechazar las pretensiones de daños y perjuicios formuladas por ellos bajo la garantía de evicción de los vendedores”.
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En contra de esta sentencia, los compradores interpusieron un recurso de casación que el máximo tribunal francés rechazó afirmando que, al examinar las cartas del vecino perjudicado de los años 2012 y 2016, y que no se tradujeron en ninguna demanda, dan cuenta de la inexistencia de “un problema jurídico actual sufrido por los compradores”.
En este sentido, agrega la Corte de Casación francesa, que “El Tribunal de Apelación, por razones propias y adoptadas, [estimó] acertadamente que la evicción presupone un desorden presente y no meramente potencial, el mero conocimiento por el comprador de la existencia de un derecho a favor de un tercero susceptible de evicción no bastaba para permitirle actuar como garantía”.
Vea sentencia Corte de Apelaciones de Basse-Terre y Corte de Casación.