La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Valparaíso, que confirmó el fallo de base que hizo lugar a la demanda y ordenó la restitución del inmueble.
La causa versa sobre una demanda de precario, en la que el actor alegó que se ocupa el inmueble sin contrato ni vínculo alguno que lo justifique. La demandada alegó haber celebrado un contrato de arrendamiento con el anterior dueño del bien, con renovaciones automáticas.
El tribunal de primera instancia acogió la demanda, al concluir que dicho contrato no le es oponible al actual propietario, por lo que ordenó la restitución del inmueble.
Apelado este fallo, la Corte de Valparaíso lo confirmó.
En contra de este último pronunciamiento, la demandada dedujo recurso de casación en el fondo, fundado en el quebrantamiento de los artículos 1950, 1961, 1962 y 2195 del Código Civil, además de una incorrecta aplicación del artículo 600 del Código Orgánico de Tribunales y, por último, la infracción de la Ley 18.101, que Fija Normas Especiales sobre Arrendamiento de Predios Urbanos.
Sostuvo que la sentencia erró al no considerar la aplicación de normas especiales de la Ley 18.101 que protegen la vigencia del contrato de arrendamiento frente al actual propietario y que, por tanto, la acción de precario no sería procedente al existir un vínculo contractual.
El máximo Tribunal acogió el recurso, al considerar que la demandada acreditó su ocupación mediante un contrato de arrendamiento, a cuyo respecto deben aplicarse las normas específicas que establece la Ley N° 18.101 para estos casos. Concluyó que los jueces de instancia erraron al acoger la acción de precario, dado que existe un vínculo jurídico entre las partes, lo que impide configurar el supuesto de hecho que sustenta dicha acción.
En tal sentido, señala que, “(…) recayendo en la demandada la obligación de probar que esa ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo mismo, que no obedece a ignorancia o a mera tolerancia, acompañó un contrato de arrendamiento de 29 de abril de 2016, suscrito entre el anterior propietario del inmueble y la demandada, referido al mismo inmueble que es objeto del pleito”.
Enseguida, añade que, “(…) sea que el contrato le sea oponible al comprador, en virtud del artículo 1962 del Código Civil, o no lo sea, por no corresponder a una de las hipótesis que la ley prevé para ello, no resulta procedente demandar de precario al arrendatario, pues en este caso se contempla una acción especial para esos fines, contenida en la Ley N° 18.101, que permite solicitar la restitución del inmueble por haber expirado el derecho del arrendador y en ese contexto jurídico examinar el alcance del contrato conforme su naturaleza y efectos”.
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El fallo agrega que, “(…) la situación de hecho no se encuadra dentro de la hipótesis de ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa la cosa y su dueño. Muy por el contrario, la tenencia del inmueble se sostiene en la existencia de un contrato de arrendamiento cuya vigencia o conclusión debe ser resuelta conforme la normativa específica contenida tanto en el Código Civil como en la Ley N° 18.101, circunstancia que impiden configurar los supuestos de la acción incoada, la que, como se ha expresado, se caracteriza por ser una situación de hecho, carente de un vínculo jurídico como el que se acreditó en la causa”.
La Corte concluye que, “(…) lo razonado pone de manifiesto el desacierto en que incurrieron los juzgadores al desatender la situación jurídica y fáctica asentada en la causa, transgrediendo así el artículo 2195 del Código Civil, lo que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, desde que el error de derecho antes anotado condujo a los jueces a acoger, equivocadamente, una demanda de precario que debió ser rechazada”.
En mérito de lo expuesto, el máximo Tribunal acogió el recurso de casación en el fondo, anuló la sentencia recurrida, y en el fallo de reemplazo revocó el fallo apelado, y en su lugar rechazó la demanda de precario.
Vea sentencia Corte Suprema Rol N° 243832/2023, de reemplazo, Corte de Valparaíso Rol N° 3312/2022 y del Juzgado de Letras de Calera.