La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Antofagasta, que confirmó el fallo de base que rechazó la demanda principal de resolución de contrato e indemnización de perjuicios y acogió la acción reconvencional de cumplimiento forzado.
El conflicto se relaciona con un contrato de promesa de compraventa, en que la promitente vendedora alegó que el promitente comprador incumplió su obligación de celebrar el contrato definitivo en el plazo acordado. La controversia también involucró la titularidad del inmueble objeto de la promesa, adquirido por la promitente vendedora bajo un régimen de sociedad conyugal, posteriormente disuelto por divorcio. En este contexto, la demandante argumentó que es dueña exclusiva del inmueble al haber renunciado a los gananciales.
El tribunal de primera instancia, al considerar que la vendedora no consolidó a tiempo su título de dominio, desestimó la demanda principal, rechazando la resolución del contrato y la solicitud de indemnización de daños. Por otra parte, acogió la demanda reconvencional del comprador, y ordenó a la promitente vendedora suscribir el contrato definitivo, ya que determinó que no cumplió con sus obligaciones dentro del plazo establecido.
Apelado este fallo, la Corte de Antofagasta lo confirmó sin modificaciones.
En contra de este último pronunciamiento, la demandante dedujo recurso de casación en el fondo, fundado en el quebrantamiento de los artículos 1489, 1552, 1545 del Código Civil.
Alegó que la sentencia no consideró correctamente las obligaciones contractuales, ya que la promitente vendedora se encontraba llana a cumplir su obligación, pues estaba facultada para la venta, cesión y traspaso del inmueble, y también cumplió, en tiempo y forma, con su obligación de envío de la minuta de compraventa al oficio notarial con notificación a su contraparte, mientras que el promitente comprador incumplió sus obligaciones derivadas del contrato de promesa, toda vez que mediante la firma de una resciliación unilateral se desistió de éste antes del vencimiento del plazo para la venta definitiva del bien raíz.
Además, señaló que al manifestar su intención de enajenar el bien raíz se produjo una renuncia tácita a los gananciales.
Solicitó que se anule la sentencia impugnada y que se dicte una de reemplazo que rechace la demanda reconvencional y acoja la demanda principal.
El máximo Tribunal acogió el recurso de nulidad sustancial, luego de analizar si la promitente vendedora incumplió o no con sus obligaciones al carecer de facultad para transferir la propiedad total del inmueble prometido, dado que no renunció expresamente a los gananciales tras la disolución de la sociedad conyugal.
Concluyó que no hay incumplimiento, ya que la venta de cosa ajena es válida según el artículo 1815 del Código Civil, siempre que el objeto esté correctamente individualizado. Además, sostuvo que la renuncia a los gananciales puede ser tácita, lo cual ocurrió al firmarse el contrato de promesa, por lo que la vendedora sí era dueña exclusiva del inmueble al momento de la promesa.
La Corte consideró que el incumplimiento del promitente comprador es esencial, ya que afecta significativamente las expectativas legítimas de la promitente vendedora de concretar el contrato en los términos pactados, generando una pérdida de confianza en la relación contractual. Además, señaló que el promitente comprador incurrió en culpa grave conforme al artículo 44 del Código Civil, debido a que, al desistirse unilateralmente y negarse a suscribir el contrato definitivo, basó su negativa en un supuesto defecto en los títulos que resultó infundado. Tal conducta fue considerada previsible y desleal, ya que socavó la confianza de la promitente vendedora en el cumplimiento futuro del contrato, lo que justifica la resolución del contrato de promesa conforme al artículo 1489 del Código Civil.
También concluye que la cláusula penal establecida en el contrato, que exige el pago de una compensación en caso de incumplimiento, solo es aplicable a situaciones de retraso, no para la resolución del contrato, lo que conduce al rechazo de la solicitud de pago de dicha cláusula.
Adicionalmente, determinó que la solicitud del promitente comprador de cumplimiento específico del contrato resulta inadmisible, ya que contradice sus propias acciones previas de desistimiento y resistencia a firmar el contrato definitivo, infringiendo el principio de la buena fe. En este sentido, indica que la conducta del promitente comprador cae bajo la doctrina de los actos propios, que protege la confianza generada en la otra parte y sanciona comportamientos contradictorios.
En tal sentido, indica que, “(…) por lo que toca a la pretensión de cumplimiento específico incoada por vía reconvencional por el promitente comprador y que fuera acogida por los tribunales de instancia, habrá que recordar que esta Corte no comparte el razonamiento de los jueces de instancia en lo que respecta al incumplimiento en que habría incurrido la promitente vendedora. Tal y como ha quedado dicho, la promitente vendedora no incurrió en incumplimiento de las obligaciones que le imponía el contrato de promesa. De este modo, al no existir incumplimiento de parte de la promitente vendedora resulta inconcuso que, contrariamente a lo resuelto por los jueces del fondo, sea procedente la pretensión de cumplimiento específico. El supuesto de hecho de este remedio al incumplimiento contractual es, precisamente, la existencia de un incumplimiento, en este caso de la promitente vendedora, incumplimiento que, deberá reiterarse, no ha tenido lugar”.
Enseguida, añade que, “(…) el promitente comprador, al solicitar el cumplimiento específico del contrato de promesa por vía reconvencional, contraría sus propios actos, vulnerando, de esta forma, las exigencias que le impone la buena fe contractual del ya citado artículo 1546. Al proceder de la manera que lo hizo el promitente comprador va en contra de su conducta durante la ejecución del contrato de promesa consistente en intentar desistirse anticipada e injustificadamente de este y, además, al negarse a suscribir el contrato prometido, también, injustificadamente. En derecho de contratos no es admisible una conducta como la del promitente comprador. La buena fe protege la confianza creada por una de las partes en términos que no le está permitido defraudarla”.
El fallo agrega que, “(…) fue el promitente comprador quien ha incurrido en un incumplimiento con trascendencia resolutoria -esencial-, razón por la cual resulta procedente declarar la resolución del contrato de promesa objeto de la controversia. Al declararse la resolución del contrato de promesa de compraventa, procede la restitución de lo dado o pagado en ejecución o con ocasión de contrato”.
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La Corte concluye que, “(…) habiendo decidido la controversia de autos en tal sentido, el fallo que se critica efectivamente ha incurrido en infracción del artículo 1489 del Código Civil, infracción que influye sustancialmente en lo dispositivo del fallo”.
En mérito de lo expuesto, el máximo Tribunal acogió el recurso de casación en el fondo, anuló la sentencia recurrida, y en el fallo de reemplazo revocó el fallo apelado, y en su lugar, acogió parcialmente la demanda principal de resolución de contrato, y ordenó el pago del monto pagado en virtud de la promesa. Se rechazó el cobro de la cláusula penal por ser incompatible con la resolución del contrato. Además, la demanda reconvencional del comprador se desestimó por falta de fundamento e infringir el principio de la buena fe.
El ministro Silva Cancino previno no estar de acuerdo con la apreciación que considera que el promitente comprador incurrió en culpa grave por negarse a suscribir el contrato definitivo, eliminando la idea de que la falta de confianza de la promitente vendedora pueda fundamentar la resolución del contrato. No comparte la interpretación de que se deba reprochar al promitente comprador por no suscribir el contrato, pues considera que lo lógico sería esperar que cumpliera, lo que coincide con la conducta del demandante reconvencional.
Vea sentencia Corte Suprema Rol N°230406/2023, de reemplazo, Corte de Antofagasta Rol N°91/2023 y del Juzgado de Letras y Garantía de Mejillones.