La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de San Miguel, que confirmó el fallo de base que acogió la demanda de precario.
La causa versa sobre una demanda de precario en la que la actora, propietaria de un inmueble, solicitó su restitución, alegando que la demandada ocupa el bien sin contar con título alguno que lo justifique, por mera tolerancia. La demandada argumentó que su ocupación se sustenta en obligaciones contraídas de buena fe con el anterior propietario y en actos de mejoramiento del inmueble.
El tribunal de primera instancia acogió la demanda y ordenó la restitución del inmueble.
Apelado este fallo, la Corte de Apelaciones de San Miguel lo confirmó.
Contra este último pronunciamiento, la demandada dedujo recurso de casación en el fondo, fundado en el quebrantamiento de los artículos 1698 y 2195 inciso 2° del Código Civil, argumentando que se desconoció una sentencia incidental en la que se anuló la designación del juez árbitro en una causa previa y, consecuentemente, todo lo obrado por dicho árbitro, incluyendo la sentencia que sirvió de base para la compraventa del inmueble en litigio. Sostuvo que, en virtud de lo anterior, subsiste el contrato de arrendamiento que celebró con una inmobiliaria, lo que otorga un título legítimo para ocupar el inmueble, siendo el fallo recurrido contrario a derecho.
El máximo Tribunal acogió el recurso, al considerar que el título esgrimido por la demandada, consistente en un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa celebrado con el anterior propietario del inmueble, constituye un antecedente jurídico válido que justifica la ocupación y resulta oponible al actual propietario, quien está obligado a respetar dicha tenencia. Concluyó que no se configuran los presupuestos del precario establecidos en el artículo 2195 del Código Civil, ya que no existe una ocupación sin vínculo jurídico entre el tenedor y el bien.
En tal sentido indica que, (…) el título que justifica la ocupación no necesariamente deberá emanar del actual propietario, evento en el cual resultará indiscutible que le empece”.
Enseguida, añade que, “(…) la demandada, para justificar la tenencia del predio, acompañó un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa del inmueble sub judice celebrado con fecha 28 de agosto de 2014 entre su parte y el anterior propietario del inmueble. En la cláusula décima de dicho contrato se señala que ‘(…) En este acto entrega el inmueble recién singularizado al arrendatario promitente comprador, quien declara recibirlo a su entera y total satisfacción…’. Contrato que, si bien, se señaló por la actora había sido declarado terminado por sentencia de 22 de marzo de 2019, conforme a los antecedentes acompañados por la demandada, se puede advertir que éste sigue vigente, pues el juicio arbitral se retrotrajo al momento de proveerse la demanda de nombramiento de juez árbitro. Por lo tanto, este título reúne las características a que se ha hecho mención precedentemente, por cuanto el ordenamiento le reconoce la virtud de vincular jurídicamente al tenedor con el predio, de forma tal, de situar al propietario en posición de tener que respetar esa tenencia”.
El fallo agrega que, “(…) el título esgrimido resulta oponible a la demandante, dueña inscrita del inmueble, esto es, le empece, de forma tal que se encuentra en el imperativo de tolerar la ocupación y discutir en otro procedimiento su terminación”.
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La Corte concluye que, “(…) ha quedado en evidencia el error de derecho denunciado por la recurrente en lo atinente a la norma del artículo 2195 del Código Civil, específicamente en su inciso segundo, toda vez que se ha entendido acreditada la existencia del simple precario que ese precepto prevé en un caso cuyas circunstancias no encarnan a cabalidad sus presupuestos. Tal errónea aplicación de la ley ha tenido influencia substancial en lo dispositivo del fallo, pues se hizo lugar a una demanda que debió ser desestimada”.
En mérito de lo expuesto, el máximo Tribunal acogió el recurso de casación en el fondo, anuló la sentencia recurrida, y en el fallo de reemplazo revocó lo resuelto por el tribunal de primera instancia, y en su lugar, rechazó la acción de precario.
La decisión se adoptó con el voto en contra de la ministra Catepillán, quien estuvo por rechazar el arbitrio de nulidad, al considerar que el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa invocado por la demandada no constituye un título que justifique la actual ocupación del inmueble ni que sea oponible al propietario. En su opinión, se configuran los requisitos del artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, ya que la ocupación se realiza sin título válido y por mera tolerancia del titular del dominio, quien tiene derecho a la restitución del bien.
Vea sentencia Corte Suprema Rol N°18432/2024, de reemplazo, Corte de San Miguel Rol N°268/2023 y del 1° Juzgado de letras de San Bernardo.