Si soy propietario de un inmueble inscrito y he perdido la tenencia material de este, ¿qué acción judicial debería ejercer ante un tribunal de justicia para obtener un resultado exitoso y recuperar el inmueble detentado por un tercero? En principio la estrategia judicial parece sencilla, ejercer una acción real de dominio. Sin embargo, la experiencia jurisprudencial de la Corte Suprema de éstos últimos años no ha logrado fijar un criterio estable, confundiendo los presupuestos de procedencia de la acción reivindicatoria, la acción de precario y las disposiciones fundamentales de lo que la doctrina ha llamado Teoría de la Posesión Inscrita.

A resultas de un análisis de cuatro sentencias dictadas por la Corte Suprema en los años 2022 y 2024, desglosaremos los puntos que nos permiten encontrar los criterios contraintuitivos que ha utilizado la Corte para resolver controversias jurídicas de este tipo estos últimos años.

Nos atañe analizar dos sentencias dictadas por la Corte Suprema en la que establece un criterio, considerado erróneo por esta parte, respecto la acción reivindicatoria ante el escenario de la pérdida material que un propietario sufre de su inmueble inscrito.

En el recurso de casación en el fondo Rol Nº28754-2021 del año 2022[1], los jueces analizan la correcta aplicación del derecho en una causa de juicio ordinario de reivindicación y demanda reconvencional de prescripción adquisitiva. El actor es dueño de un inmueble debidamente inscrito, quien alega que la demandada ocupa dicho inmueble como mera tenedora en virtud de un contrato de promesa de compraventa celebrado con el anterior propietario. La contraria ejerce acción de prescripción adquisitiva extraordinaria toda vez que discute ocupar el inmueble hace 17 años. El tribunal de primera instancia acogió la acción reivindicatoria, rechazando la demanda reconvencional. Ante esto y lo confirmado por la Corte de Apelaciones de Antofagasta, la parte demandada y demandante reconvencional, dedujo recurso de casación en el fondo.

Primero, resulta propicio asentar y recordar algunos puntos básicos antes de estudiar la decisión de la Corte Suprema:

1. La acción reivindicatoria es la acción real de dominio que se le permite ejercer al propietario o poseedor inscrito luego de haber sufrido pérdida de su posesión.

2. La posesión inscrita cesa o se cancela por alguna de las vías establecidas en el artículo 728 del Código Civil.

3. La prescripción adquisitiva tiene como elementos la inactividad del titular, transcurso del tiempo y posesión de una cosa por una persona distinta del dueño.[2]

Ahora, con fundamento en la teoría de la posesión inscrita y los artículos 730 inciso 2º, 924 y 2505 del Código Civil (éste último refiriéndose a que contra un título inscrito no procede la prescripción adquisitiva de bienes raíces), la Corte concluye que “la circunstancia de que la actora reconvencional ocupa materialmente el bien amparada de un contrato de promesa de compraventa, no la constituye en poseedora legal del inmueble disputado, porque carece de posesión inscrita”[3] agregando que “el poseedor inscrito conserva su posesión todo el tiempo que dura su inscripción, posesión que solo termina por la cancelación de ésta”[4]. En consecuencia, considera que la judicatura de fondo efectuó un acertado análisis de los hechos, aplicando correctamente la normativa pertinente al caso, acogiendo la acción reivindicatoria y rechazando la acción reconvencional de prescripción adquisitiva.

Analizando el razonamiento utilizado por la Corte, mientras argumenta el rechazo de la prescripción adquisitiva fundándose en el artículo 2505 del Código Civil y el hecho de que la actora reconvencional solo ocupaba materialmente el bien raíz, sin configurarse como poseedora legal, concluye al mismo tiempo que el dueño o poseedor inscrito del inmueble no ha perdido la posesión, puesto que su inscripción conservatoria no ha sido cancelada por alguna de las vías del artículo 728 del Código Civil. En consecuencia, rechaza el recurso de casación, confirmando el análisis y aplicación del tribunal de primera y segunda instancia, resultado que llevó a acoger la acción reivindicatoria. Aquí es donde consideramos hay una contraintuitiva y confusa aplicación de la normativa pertinente, al no cumplirse con los requisitos de la reivindicación. Nos atrevemos a decir que logra manifestarse con bastante obviedad la condición que no se cumple en el caso objeto de la controversia: quien pretende la reivindicación no ha sufrido la pérdida de la posesión inscrita del bien inmueble.

Debemos recordar que, al encontrarnos frente a un inmueble, las normas a utilizar son las de los artículos 686, 724, 728, 730 y 2505 del Código Civil, lo cual lleva a concluir que mientras exista una inscripción sobre el inmueble, no hay pérdida de la posesión, sino, como mencionamos anteriormente, por la cancelación de la inscripción regulada en el artículo 728 del mismo texto legal.

Más adelante, en noviembre del año 2022[5], la Corte Suprema analiza la correcta aplicación normativa de un caso con similares circunstancias fácticas y de derecho. A diferencia del caso anterior, el recurrente del recurso da cuenta de la errónea interpretación y aplicación normativa de la teoría de la posesión inscrita y la acción reivindicatoria, al señalar que la acción ejercida por el actor es la acción reivindicatoria del artículo 889 del Código Civil, y no la del artículo 915 del mismo cuerpo legal, denominada “Acción reivindicatoria especial”. Agrega que el tribunal de primera instancia se ciñó por los artículos de la teoría de la posesión inscrita para concluir que el demandado y actor reconvencional de la acción de prescripción adquisitiva no es poseedor, sino mero tenedor. Sin embargo, si el tribunal se adhiere a esta teoría, no podría posteriormente calificar al demandado como poseedor para efectos de acoger la acción reivindicatoria ejercida por el dueño o poseedor inscrito, resultando en premisas incongruentes.

La Corte sigue el mismo razonamiento aplicado en el caso anterior, negando la procedencia de la prescripción adquisitiva al no ser el simple detentador un poseedor legal inscrito de la cosa objeto del juicio, pero al mismo tiempo, observando una correcta aplicación de la normativa de la reivindicación al haberse acogido la acción de dominio.

Fast Forward al presente año 2024, en la sentencia de Rol Nº 251017-2023[6], la Corte conoce de un recurso de casación interpuesto por la parte demandante y actora de una acción reivindicatoria, la cual fue rechazada por los sentenciadores de primera y segunda instancia, empleando el razonamiento que consideramos correcto y que guarda armonía con la normativa de la teoría de la posesión inscrita y la acción reivindicatoria.

En el caso, la Corte concluye que la acción reivindicatoria deducida no es la adecuada a la situación planteada, puesto que el objeto del juicio, un bien inmueble, se encuentra “sujeto al régimen registral, motivo por el cual habría de entenderse que la demandada sería poseedora en la medida que fuera actual poseedora inscrita”[7], adicionando que se acredita en los autos que la demandante se constituye como poseedora inscrita, por lo que no ha podido perder la posesión del inmueble, dado que para esto se debe cancelar la inscripción por alguno de los modos del artículo 728 inciso 1º del Código Civil. Finalmente, agrega que “si un tercero se apodera materialmente de un predio inscrito, éste último no adquiere la posesión ni pone fin a la existente”[8]. Con esta línea argumentativa la Corte Suprema rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandante, considerando que hubo una correcta aplicación de la normativa pertinente sobre la acción reivindicatoria y la teoría de la posesión inscrita por parte de la judicatura de fondo y la Corte de Apelaciones de Santiago.

Bajo este estudio, consideramos que es este último el criterio que debieron emplear y aplicar los jueces al momento de conocer y fallar sobre la acción reivindicatoria y teoría de la posesión inscrita ante escenarios en que el dueño o poseedor inscrito busca la restitución de su inmueble detentado por un tercero que carece de título que lo habilite para poseer.

Entonces, ¿cuál es la acción que puede interponer el actor propietario si busca la restitución de si inmueble?. Con el estudio de estas sentencias encontramos dos posibilidades: La acción reivindicatoria “especial” del artículo 915 y la acción de precario del art. 2195 inciso 2º del Código Civil.

Por un lado, el artículo 915 regula la denominada acción reivindicatoria “especial” contra el injusto detentador de la cosa. En conformidad a esta disposición, sus elementos de procedencia son: a) Que la ejerza el dueño. B) Respecto una cosa susceptible de reivindicación. C) Ejercida contra el injusto detentador de la cosa[9]. El “injusto detentador” ha sido un definido, en su concepción amplia, como aquel detentador que nunca ha tenido un título que justifique su tenencia o, aquel que, habiendo expirado su título de tenencia, se resista a la restitución de la cosa.[10]

Luego, la acción real de precario se encuentra en el inciso segundo del art. 2195, la cual permite al dueño de la cosa reclamar la restitución de ella, ocupada por un tercero sin título (previo contrato) y por mera tolerancia o ignorancia del dueño[11].

Estas acciones permitirían al propietario que no ha perdido la posesión inscrita del inmueble, obtener la restitución de este respecto el tercero que detenta la cosa.

Ahora, en el año 2022 la Corte Suprema dicta una sentencia en la cual resuelve respecto un recurso de casación en el fondo, fundado en la supuesta infracción de la normativa de la teoría de la posesión inscrita y la acción de precario[12]. Es del caso que la demandante, una Inmobiliaria propietaria de un inmueble ubicado en la comuna de San Bernardo, ejerce la acción de precario contra la mera tenedora del inmueble, quien lleva habitando en este hace más de diez años, negándose a su restitución. Por su lado, la demandada ejerce la acción reconvencional de prescripción adquisitiva, argumentando ser poseedora de buena fe en razón de un título de compraventa.

La Corte rechaza el recurso de casación en la forma y en el fondo, concluyendo en este último que la judicatura de fondo aplicó e interpretó correctamente las normas pertinentes, acogiendo la acción de precario y rechazando la demanda reconvencional de prescripción adquisitiva. Sobre esto último, esgrimiendo la teoría de la posesión inscrita y los artículos 2505 y 728 del Código Civil, concluye que contra título inscrito solo procede la prescripción adquisitiva en virtud de otro título inscrito, agregando que la demandada no cuenta con título inscrito, por lo que no se constituye poseedora del inmueble, fallando uno de los requisitos para que opere la prescripción[13]. Finalmente, respecto la acción de precario, considera observados todos los requisitos copulativos de esta acción real.

Este resultado arroja un criterio bajo el cual exitosamente se podría intentar recuperar la cosa objeto del juicio, la cual se encuentra detentada por un tercero quien no se constituye como poseedor, sino mero tenedor. Consideramos que aplicando la normativa de la acción reivindicatoria o la acción del artículo 915 del Código Civil, podría, en principio, obtener un resultado favorable en la pretensión que nos invoca, lo cual, sin desviarnos ni ahondar en otros obstáculos jurídicos e interpretativos propios de estas dos acciones, evitaría efectivamente la errónea y confusa aplicación de la acción tradicional reivindicatoria del artículo 889 del Código Civil. (Santiago, 17 de octubre de 2024)

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[1] Corte Suprema (2022). Sentencia. “Sánchez Ilabaca Iván con Vega Fuentes Carmen”. Rol Nº 28754-2021. En Buscador Jurisprudencial de la Corte Suprema (https://juris.pjud.cl/busqueda/u?mxoh)

[2] Rodrigo Barcia Lehmann (2008). “Lecciones de Derecho Civil chileno. Tomo IV, De los bienes Nº119”. Editorial Jurídica de Chile.

[3] Corte Suprema (2022). “Sánchez Ilabaca Ivan con Vega Fuentes Carmen”. Sentencia. Rol Nº28754-2021. p.10. En Buscador Jurisprudencial de la Corte Suprema (https://juris.pjud.cl/busqueda/u?mxoh)

[4] Íbid. Nota 6.

[5] Corte Suprema (2022). “Faundez Olate Benjamin Fernando con Fuentes Riquelme Marco Antonio”. Sentencia. Rol Nº 85235-2020. En Buscador Jurisprudencial de la Corte Suprema (https://juris.pjud.cl/busqueda/u?b2kom).

[6] Corte Suprema (2024). “Grez con Inersa I Ltda”. Sentencia. Rol Nº 251017-2023. En Buscador Jurisprudencial de la Corte Suprema (https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dfg9a).

[7] Íbid Nota 8. p.3.

[8] Íbid. Nota 8. p. 4.

[9] Código Civil. Art. 915.

[10] Arturo Selman Nahum (2011). “Artículo 915 del Código Civil: una solución jurisprudencial a la limitación de las acciones tradicionales”. Revista Ius et praxis. Núm. 17-1. p.60. Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de Talca. Vlex. Disponible en: https://app-vlex-com.sibudp.idm.oclc.org/search/jurisdiction:CL/injusto+detentador/vid/339029174

[11] Código Civil. Art. 2195 inciso 2º.

[12] Corte Suprema (2022). “Inmobiliaria PY S.A con Mónica Virginia Vilches Garcia” Rol N° 89061-2021. En Buscador Jurisprudencial de la Corte Suprema (https://juris.pjud.cl/busqueda/u?t22m).

[13] Vid. Nota 15.